Кои имотни спорове могат да бъдат разгледани от арбитражен съд?
Арбитражът е все по-предпочитан способ за разрешаване на търговски и договорни спорове, тъй като обикновено предлага по-бърза и по-гъвкава процедура от държавното съдопроизводство. Не всеки спор обаче може да бъде разгледан от арбитражен съд.
При споровете относно недвижими имоти законът прави ясно разграничение между тези, които могат да бъдат решени чрез арбитраж, и тези, които задължително са подсъдни на държавните съдилища.
Какво представлява арбитражът?
Арбитражът е извънсъдебен способ за разрешаване на правни спорове, при който страните доброволно възлагат решаването им на избран от тях арбитражен съд.
В България неговата правна уредба се съдържа основно в Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и Закона за международния търговски арбитраж (ЗМТА).
Основна предпоставка за разглеждане на един спор от арбитраж е наличието на валидно арбитражно споразумение между страните.
Кога един спор е арбитрируем?
Не всеки правен спор може да бъде предмет на арбитраж.
Съгласно чл. 19, ал. 1 ГПК страните могат да възложат на арбитраж решаването на имуществени спорове, освен когато законът изрично предвижда, че те са подсъдни на държавните съдилища.
С арбитраж могат да бъдат решавани имуществени спорове, както и спорове за попълване на празноти в договор или за приспособяването му към нововъзникнали обстоятелства.
Не могат да бъдат решавани чрез арбитраж споровете, посочени в чл. 19, ал. 1 ГПК.
Именно възможността даден спор да бъде решен чрез арбитраж се нарича арбитрируемост.
Кога арбитражът е допустим при имотни спорове?
Определящо значение има естеството на спорното право.
Арбитражът е допустим, когато спорът има облигационен (договорен) характер и засяга единствено правата и задълженията между страните.
Такива са например:
- спорове по договори за наем на недвижим имот;
- спорове по договори за строителство;
- спорове по предварителни договори за покупко-продажба (с определени условности);
- спорове относно неизпълнение на договорни задължения;
- спорове относно плащания, неустойки или други договорни задължения.
При тези правоотношения страните могат свободно да се разпореждат със своите права, поради което спорът е арбитрируем.
Кога арбитражът не е допустим?
Арбитражът е недопустим, когато спорът засяга вещни права върху недвижими имоти.
Причината е, че тези права имат действие не само между страните, а и спрямо всички останали лица (erga omnes), поради което законът ги поставя в изключителната компетентност на държавните съдилища.
Не могат да бъдат предмет на арбитраж например:
- искове за собственост;
- ревандикационни искове;
- искове за защита или установяване на вещни права;
- спорове относно право на строеж;
- спорове относно сервитути;
- спорове относно владение;
- спорове, свързани с вписвания в Имотния регистър.
Арбитражът е недопустим и в други случаи, когато законът изрично защитава обществения интерес или по-слабата страна, например при определени потребителски спорове.
Какво приема съдебната практика?
Практиката на Върховния касационен съд е последователна. ВКС приема, че споровете относно вещни права върху недвижими имоти не могат да бъдат разглеждани от арбитражен съд, тъй като засягат права с действие спрямо трети лица.
Арбитражните решения, постановени по неарбитрируеми спорове, могат да бъдат отменени като недопустими.
В същото време съдебната практика приема, че облигационните спорове, включително тези по предварителни договори, могат да бъдат предмет на арбитраж, когато не се засяга пряко вещноправният ефект.
Как най-лесно да разграничим двата вида спорове?
На практика може да се използва едно сравнително просто правило:
- арбитражът е допустим, когато спорът е договорен и има действие само между страните;
- арбитражът не е допустим, когато спорът засяга вещното право на собственост или има действие спрямо трети лица.
| Спор | Арбитраж |
|---|---|
| Спор по договор за наем | ✔ Да |
| Спор по договор за строителство | ✔ Да |
| Иск за собственост | ✘ Не |
| Ревандикационен иск | ✘ Не |
| Иск за сервитут | ✘ Не |
Защо правилното определяне на компетентния орган е важно?
Изборът на неправилен способ за разрешаване на спора може да доведе до значително забавяне на производството, допълнителни разходи и дори до отмяна на постановеното арбитражно решение.
Ето защо още преди предявяването на претенцията е важно да се прецени дали конкретният спор е арбитрируем и дали между страните съществува валидно арбитражно споразумение.
Заключение
Арбитражът е ефективен способ за разрешаване на редица имотни спорове, когато те произтичат от договорни отношения между страните. Когато обаче спорът засяга самото право на собственост или други вещни права върху недвижим имот, компетентен остава единствено държавният съд.
Правилната преценка дали даден спор може да бъде разгледан от арбитраж е от съществено значение както за успешната защита на правата на страните, така и за избягване на ненужни процесуални усложнения.
Ако имате спор, свързан с недвижим имот, и не сте сигурни дали той може да бъде решен чрез арбитраж, консултацията с адвокат по недвижими имоти може да ви помогне да изберете най-подходящия начин за защита на вашите интереси.
Екипът на G&P Law предоставя правна помощ, процесуално представителство и онлайн консултация с адвокат, включително по спорове за недвижими имоти, договори и арбитражни производства.
Автор: Соня Асенова Крумова
Изображения: Canva