Покупката на недвижим имот е една от най-често срещаните сделки в гражданския оборот. Чрез нея се прехвърля правото на собственост върху недвижим имот срещу заплащане на определена цена. Купувачът обаче, освен цената на самия имот, трябва да предвиди и редица допълнителни разходи, установени в различни нормативни актове на българското законодателство.
Тези разноски са свързани с нотариалното изповядване на сделката, нейното вписване, данъчното облагане и административното ѝ обезпечаване. Познаването им е от съществено значение при покупка на недвижим имот, за да се избегнат неприятни изненади и да се планира правилно необходимият бюджет.
Нотариална такса
На първо място, този вид сделка има предвидена от закона форма за действителност. Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат сключени чрез нотариален акт. При липса на нотариален акт сделката е нищожна.
Участието на нотариус е задължително. Той проверява самоличността на страните, тяхната дееспособност, правото на собственост на продавача, липсата на законови пречки за сделката и съответствието ѝ със закона.
Оттук произтича и първият основен разход – нотариалната такса, уредена в Закона за нотариусите и нотариалната дейност и в Тарифата за нотариалните такси към него. Размерът ѝ зависи от материалния интерес по сделката, тоест от стойността на имота. Освен нотариалната такса се начислява и ДДС, което увеличава крайния размер на сумата.
Местен данък при придобиване на имот
Следващият основен разход при покупка на имот е местният данък при възмездно придобиване на имущество, уреден в чл. 44–49 от Закона за местните данъци и такси.
Данъкът възниква при всяко възмездно прехвърляне на имущество и представлява публично задължение към общината, на чиято територия се намира имотът. Размерът му се определя от съответния общински съвет в рамките, установени със закона – между 0,1% и 3% върху данъчната основа.
Данъчната основа е по-високата стойност между договорената продажна цена и данъчната оценка на имота. Това правило предотвратява възможността чрез посочване на формално по-ниска цена да бъде намален размерът на дължимия данък.
Съгласно чл. 45 ЗМДТ този данък по правило се заплаща от приобретателя на имота.
Такса за вписване
Задължителен разход е и таксата за вписване на нотариалния акт.
След подписването му сделката се вписва в Агенцията по вписванията. Вписването има важно правно значение, тъй като осигурява публичност на придобиването и противопоставимост на правото на собственост спрямо трети лица.
Размерът на таксата е определен в Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, и възлиза на 0,1% от стойността на имота.
Административни разходи
Освен основните задължителни плащания възникват и редица съпътстващи административни разходи.
Обичайно е необходимо издаването на:
- удостоверение за данъчна оценка;
- скица или схема на имота;
- удостоверение за тежести, което показва дали върху имота има ипотеки, възбрани или други ограничения.
Всеки от тези документи се издава срещу съответната държавна или административна такса. Макар размерът им да е сравнително малък, те също следва да бъдат включени при финансовото планиране на сделката.
Допълнителни разходи при ипотечен кредит
В практиката често възникват и допълнителни разноски, когато купувачът финансира покупката чрез ипотечен кредит.
В тези случаи могат да бъдат дължими:
- такса за оценка на имота;
- такса за учредяване на ипотека;
- нотариални такси по ипотечното обезпечаване;
- банкови административни такси.
Учредяването на ипотеката също изисква нотариален акт и вписване, което увеличава общите разходи по сделката.
Как се разпределят разноските?
По отношение на разпределението на разноските между страните приложение намира чл. 186 от Закона за задълженията и договорите.
Съгласно закона разноските по продажбата на недвижим имот се заплащат от страните по равно, освен ако не е уговорено друго. Разноските по предаването на вещта са за сметка на продавача, а разноските по приемането – за сметка на купувача.
Заключение
Покупката на недвижим имот е сделка, при която реалната финансова тежест често надхвърля договорената продажна цена. Законодателството предвижда редица задължителни разноски, които гарантират законосъобразността, публичността и сигурността на придобиването.
Поради това всеки купувач следва предварително да се информира не само за цената на имота, но и за всички съпътстващи правни, нотариални и административни разходи, които са неизбежна част от процеса.
Ако планирате покупка на недвижим имот и искате да избегнете правни рискове или неочаквани разходи, консултацията с адвокат по недвижими имоти още преди сключването на сделката може да ви спести време, средства и бъдещи спорове.
Екипът на G&P Law предоставя правна помощ, проверка на документите по сделката и онлайн консултация с адвокат, като гарантира пълна поверителност, спазване на адвокатската тайна и индивидуален подход към всеки клиент. Свържете се с нас, имаме офиси в София, Пловдив и Варна.
Автор: Деница Кръстева
Изображения: Canva