С решение от 17 декември 2025 г.1 Върховният касационен съд (ВКС) допусна придобиването по давност на имот на партньор при фактическо съпружеско съжителство. Последното означава, че двама души (мъж и жена) живеят заедно, могат да имат или нямат деца, и изобщо съжителстват като съпрузи, без обаче да имат сключен брак.
В този случай обикновено за съжителството се ползва имот, собственост само на единия партньор. Другият партньор няма никакви права върху този имот. Той извършва върху него така наречените „търпими действия“ – действия, които не съставляват постоянно упражняване на фактическа власт.
Върховният касационен съд допуска обаче с това решение търпимите действия да прераснат във владение, което, от своя страна, е вече основание за придобиване на собствеността върху имота на другия партньор, след изтичането на десет години.
Какво е владение и с какво се разграничава то от търпимите действия?
Владението е фактическо състояние, което се характеризира с два основни елемента – собственическо намерение и упражняване на фактическа власт върху вещта. Собственическото намерение означава владелецът явно да демонстрира както спрямо партньора си, така и спрямо всички останали, че той е собственик на вещта (имота), т.е. да се чувства сам собственик. Фактическата власт предполага владелецът реално да държи вещта, т.е. в случая с имота – да го ползва, да живее постоянно в него, непрекъсвано и спокойно.
При наличието на тези предпоставки започва да тече в полза на владелецът десетгодишен давностен срок, след изтичането на който той придобива собствеността върху имота или идеална част от нея – напр. 1/2.
Как търпимите действия прерастват във владение?
Съгласно решението на ВКС, преустройството на имота, подобряването му, обзавеждането му, грижата за общите части на етажната собственост (може дори да е избран за домоуправител) представляват демонстриране на собственическо намерение. Това надвишава търпимите действия на обикновеното съжителство и би могло да се разбере като индикация за установяване на владение.
Горното може да случи както при записана собственост на името на единия партньор, така и при съсобствен имот, закупен с общи средства на партньорите.
Последиците
Постановеното от ВКС решение е прецедент в досегашната практика по същия въпрос, която приемаше, че след като е налице фактическо съпружеско съжителство, то е невъзможно да се установи владение върху имота на партньора, а всички действия по ползването му представляват търпими действия.
Налице са обаче и редица рискове и възможности за злоупотреби, за което препоръчваме да се внимава, доколкото е възможно. Собствеността по давност се придобива без да е нужно специално съдебно производство по установяването ѝ – автоматично. Това влияе и върху сделките, сключени след изтичането на давностния срок, доколкото партньорът-владелец би могъл да противопостави собственически права върху имота.
Ако имате нужда от съдействие по казус, свързан с недвижим имот, свържете се с опитните ни адвокати и юристи в G&P Law.
- Решение № 755/17.12.2025 г. по гр.д. № 3311/2024 г. на ВКС, I г.о.
Изображения: Canva
