Основни проблеми при отчуждителното производство

Наскоро разгледахме случаите, при които е допустимо отчуждаването на имоти – частна собственост, за задоволяване на общински нужди. Акцентирахме и върху определянето на парично обезщетение в хипотезата на принудително отчуждаване . Настоящата статия цели да обърне внимание на други основни проблеми, които могат да възникнат за гражданите и юридическите лица, при отчуждителното производство.

Пълно и частично отчуждаване на недвижим имот

Съществуват случаи, при които се отчуждава реална част от поземлен имот. Това е така, тъй като предвижданията на подробния устройствен план, по който се прави отчуждителното производство, не са съобразени със съществуващото разположение на поземлените имоти, а с необходимостта от изграждане на обекти – публична собственост, и техните характеристики.

В тези хипотези се образува проектен имот, който представлява отчуждаваната част от съществуващия имот. С приключване на отчуждителното производство, проектният имот става се отделя от първоначално съществуващия, т.е. от един имот се обособяват два самостоятелни.

За какво трябва да се следи?

Законът за устройство на територията (обн. ДВ., бр. 1 от 2 януари 2001 г.) регламентира изискванията за устройство на поземлените имоти и за урегулиране и застрояване на поземлените имоти. Предвижданията на ЗУТ трябва да са спазени, вкл. и при планиране и реализиране на отчуждителното производство/а.

Според чл. 19 ЗУТ, при урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:

  • в градовете – най-малко 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност;
  • в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м. лице и 500 кв.м. повърхност;
  • във вилните зони – най-малко 18 м. лице и 600 кв.м. повърхност;
  • в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м. лице и 500 кв.м. повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност;
  • в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м. лице и 250 кв.м. повърхност.

Така например, ако притежавате правото на собственост върху поземлен имот с обща площ от 500 кв.м., а се отчуждават 450 кв.м., то за административният орган е налице задължение да отчужди поземления имот в цялост. Причината за това е, че оставаща част не отговаря на изискванията за самостоятелен урегулиран поземлен имот.

На практика, в случай че не се обжалва заповедта за отчуждаване и собствеността върху оставащите 50 кв.м. се запази, правото на собственост ще бъде силно ограничено поради невъзможност за реализиране на каквито и да било инвестиционни намерения, напр. невъзможно би било застрояване. Въпреки това, данъчните задължения ще се запазят.

Чл. 206 ЗУТ изрично указва, че части от поземлени имоти се отчуждават, само когато от остатъка от имота може да се образува самостоятелен урегулиран поземлен имот в съответствие с изискванията. Отново по силата на закона трябва да се отчуждят и недвижими имоти или части от тях, които стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи, както и съобразно изискванията за сигурност и безопасност.

Наличие на сгради и постройки

При определяне на равностойното парично обезщетение за отчуждаване на недвижим имот, в който има сгради, постройки и/или други подобрения, последните следва да бъдат включени в размера на обезщетението и отчуждаването им също да бъде репарирано.

На следващо място, съгласно разпоредбата на чл. 22, ал. 13 от Закона за общинската собственост (обн. ДВ., бр. 44 от 21 май 1996 г.), след влизане в сила на подробния устройствен план, по който се прави отчуждаването, законните строежи и другите подобрения, извършени от собственика на имота, се заплащат с по-малката стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота.

По силата на § 16, ал. 4 от Преходните разпоредби на ЗУТ, търпимите и узаконените строежи също се оценяват и за тях се дължи обезщетение на собствениците по общия ред.

Не липсват случаи, при които съществуващи строежи не са включени в обезщетението за отчуждаване на имота. Възможно е дори предвижданията на отчуждителния план да правят един строеж негоден за използване след приключване на производството.

При тези хипотези, за собственикът на имота е налице особено значителен правен интерес от обжалване на заповедта за отчуждаване с искане, което се определя според конкретния случай. Например, ако в имота, за който се извършва отчуждително производство, съществува търпим строеж, жалбата срещу заповедта ще включва искане за включване стойността на строежа в общото обезщетение. В хода на съдебното производство трябва да се докаже, че строежът отговаря на изискванията на § 16 ЗУТ. Благоприятното за собственика съдебно решение ще задължи административния орган да го обезщети с определената пазарна цена на строежа.

Не се дължи обезщетение обаче за незаконните строежи в поземления имот, който е предмет на отчуждаване.

Неустановена собственост

Често се случва в обявленията, които се публикуват от общините, за предстоящи процедури по отчуждаване да се среща фигурата на неустановения собственик. Какво означава това?

Когато според наличните документи за собственост не може да се установи правото на собственост на кого принадлежи, се приема, че собственикът или съсобственикът е неустановен. Възможно е да не може да се установи както пълното право на собственост, така и идеални или реални части от него.

Какъв е редът на изплащане на обезщетението?

По силата на чл. 29, ал. 2 ЗОС когато собственикът на имота не може да бъде установен или е с неизвестен адрес, както и в случаите, когато съществува спор между няколко лица за правото върху дължимото обезщетение или за права върху отчуждавания имот, обезщетението се внася в банката по сметка на общината.

В тези случаи банката изплаща обезщетението на лицето, което установи правата си по съдебен ред, по нареждане на кмета на общината.

Установяване право на собственост

Не е изключено да съществува разминава в квадратурата на имота в различните документи за собственост. Това се случва, когато е налице грешно изчисляване по графичен път на площта. Например, възможно е според нотариален акт от 1960 г. даден имот да е с площ от 1000 кв.м., а според нотариален акт от 2001 г. да се с площ от 1200 кв.м. Вероятно в периода между двете сделки е извършено заснемане, по което се е получила разликата или площта е погрешно изчислена. Това не е означава непременно, че собствеността върху тези 200 кв.м. е неустановена.

За лицето, което счита себе си за собственик на имота, е налице правен интерес за обжалване на заповедта за отчуждаване. В хода на съдебното производство може да се докаже правото на собственост, обикновено се назначава и техническа експертиза. Така собственикът ще може да реализира правото си да получи пълния размер на обезщетението.

регулация

Възможност за обжалване на ПУП, по който се извършва отчуждаването  

За да се обезпечат сигурността и предвидимостта, ЗУТ въвежда срокове за започване на отчуждителните процедури. Отсъствието на законова намеса за тези срокове би довело до несигурност за гражданите, липса на възможност да ползват собствеността си като пълноправни собственици и т.н. Срокът за започване на процедурите по отчуждаване на недвижими имоти, определени по подробните устройствени планове за изграждане на обекти – публична държавна или публична общинска собственост, е:

  • пет години от влизане в сила на плановете и
  • десет години от влизането в сила на подробните устройствени планове за изграждане на елементи на техническата инфраструктура – публична собственост на държавата и общините.

След изтичане на този срок, ако не е започнало отчуждителното производство, собствениците на недвижимите имоти могат да искат изменение на подробния устройствен план, който предвижда необходимостта от отчуждаване. Отчуждително производство, започнало след изтичане на сроковете, когато е подадено заявление за изменение на подробния устройствен план, се спира до влизане в сила на акта по искането за изменение на плана за съответния имот.

Възможно е между страните, напр. собственикът и общината, да бъде сключено споразумение за продължаване на отчуждителните процедури. В този случай, производството за изменение на подробния устройствен план се прекратява.

Екипът на Адвокатско дружество „Георгиев и Петров“ е висококвалифициран в сферата на отчуждителните производства. В случай че имате запитвания, свързани с разгледаните в настоящата статия въпроси или други такива, можете да се свържете с нас на посочените канали за контакт.


 

адв. Борислав Симпличев
адв. Борислав Симпличев
Адвокат Борислав Симпличев е вписан в Софийска адвокатска колегия от 2020 г. Работи и притежава задълбочени знания и практически опит в дружественото, вещното и енергийното право. Опитът му включва успешно приключване на множество казуси, свързани с регулация на имоти, сделки с недвижимости и разрешаване на проблеми с общи и подробни устройствени планове. Експерт в изготвянето на правни становища и анализи на нормативната уредба. Работни езици: български, английски.

Настоящата статия не представлява правен съвет и цели единствено да запознае читателите с техните права по темата. За повече информация по горните въпроси или при нужда от консултация, може да свържете се с нас на тел. +359 883 333 797 или чрез някои от другите канали за връзка с Адвокатско дружество „Георгиев и Петров“.