В предходната ни статия, посветена на основните моменти при отчуждаването, обърнахме внимание на случаите, при които е допустимо принудителното отчуждаване на имоти – частна собственост за общински нужди. С настоящата искаме да акцентираме върху определянето на равностойно парично обезщетение в отчуждителните производства.
Обезщетението като необходима предпоставка за реализиране на отчуждаването
Конституцията на Република България допуска отклонение от принципа за неприкосновеност на частната собственост, в случай че са налице държавни и общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин. С цел да се запазят обществените сигурност и баланс, накърняването на правото на собственост води след себе си неотменимото задължение на административния орган за обезщетяване на засегнатите лица.
Съгласно чл. 21 от Закона за общинската собственост ( ЗОС) имоти – собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение*.
В практиката обезщетението е по-често парично, отколкото имотно, затова тук ще се анализират основните аспекти при определяне на равностойното парично обезщетение.
Определянето и изплащането на обезщетение са необходими предпоставки, за да може общината да придобие правото на собственост върху отчуждавания имот. Съгласно чл. 29 ЗОС имотът се смята за отчужден от датата, на която паричното обезщетение бъде преведено от общината в банка по сметка на правоимащите лица.
Какво представлява равностойното парично обезщетение?
Размерът на равностойното парично обезщетение се определя по строго регламентиран ред. Най-напред се отчита конкретното предназначение на имота, което е имал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план, по който се извършва отчуждаването, и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Пазарните цени по смисъла на закона са осреднените цени от всички възмездни сделки, по които поне едната страна е търговец, сключени в рамките на определен период и които отговарят на останалите изисквания на ЗОС относно устройствените показатели на имотите. Анализират се цените по вписаните в службата по вписванията по местонахождението на имота сделки.
Всеизвестен факт е, че цената, вписана в нотариалния акт, не винаги отговаря на действително заплатената цена. Публично се дебатира въпросът доколко формулата на ЗОС за определяне на обезщетение отговаря на европейските стандарти и изискванията за законосъобразност и пропорционалност. Засега законодателен отговор на този въпрос не е даден и следва да се спазва установения в ЗОС ред.
Определяне на равностойното парично обезщетение
Преди обявяването на предстоящата процедура по отчуждаване, кметът на общината възлага на независими оценители определянето на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване.
Датата на възлагане е релевантният момент при определяне на обезщетението, тъй като се вземат предвид само сделки, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката. Размерът на обезщетението се определя не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта за отчуждаване.
Независимите оценители вземат предвид сделки, които:
- Са възмездни;
- Са сключени между лица, поне едно от които притежава качеството „търговец“;
- Са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката;
- Са вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота;
И се отнасят до имоти:
- В близост от отчуждавания;
- С еднакво конкретно или преобладаващо предназначение;
- С еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване, и/или
- С еднакъв установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот.
В случай че определеното равностойното парично обезщетение е по-ниско от данъчната оценка на имота, обезщетението се изплаща в размер, равен на данъчната оценка.
Може ли да се обжалва размерът на определеното парично обезщетение?
Отговорът е „Да!“
Заповедта на кмета на общината може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на имота в 14-дневен срок от съобщаването й. Възможно е заповедта да се обжалва и само в частта, досежно определеното обезщетение, в случай че правоимащото лице смята, че обезщетението е незаконосъобразно.
Често срещана хипотеза е имотът, който се отчуждава, да принадлежи на няколко лица едновременно, т.е. да е в режим на съсобственост. Съсобствениците могат заедно да обжалват заповедта. Няма никаква пречка обаче само един или няколко от тях да реализират правото си на обжалване на административния акт. В този случай съдебното решение ще е обвързващо само по отношение на обезщетението, определено за съсобственика/съсобствениците, които са обжалвали заповедта.
В хода на съдебното производство се назначава съдебно-техническа и оценителна експертиза, която се изготвя от лицензиран оценител на недвижими имоти. Страните имат право да представят аналози, който да подпомогнат вещото лице при определяне размера на равностойното обезщетение.
Съдът преценява всички факти и доказателства по делото, отчита изготвената експертиза, след което постановява решение, което е задължително за страните и не подлежи на обжалване. В случай че определеното в съдебното решение обезщетение е по-високо, административният орган – общината, е задължен да изплати указаната от съда сума.
Следва да се има предвид, че обжалването на заповедта за отчуждаване, независимо от изхода не делото, не може да доведе до намаляване размера на първоначално определеното парично обезщетение. Дори в хода на съдебното производство да бъде установен размер на обезщетението, по-нисък от определения в заповедта, това не означава, че последната ще бъде ревизирана и жалбоподателят ще получи по-малка сума – съдебната практика е еднопосочна в този смисъл.
Изплащане на обезщетението
Както вече беше отбелязано, изплащането на равностойното парично обезщетение е необходима предпоставка за придобиване правото на собственост от общината върху отчуждавания имот. Определената сума в заповедта обезщетение, респ. в съдебното решение, в случай че заповедта е обжалвана, се изплаща на правоимащото лице по банков път. Сметката, по която се извършва плащането, се посочва в заповедта за отчуждаване.
Имотът се смята за отчужден от датата, на която паричното обезщетение, определено във влязлата в сила заповед или в съдебното решението, бъде преведено по сметка на правоимащото лице. Законът въвежда 6-месечен срок, в който банковият превод трябва да бъде нареден.
Ако след изтичането на този срок, считано от влизане в сила на заповедта, дължимото обезщетение не е преведено по сметка на собственика на имота, последният има право да иска отмяна на заповедта. Това свое право той може да реализира в тримесечен срок от изтичането на шестмесечния срок по предходния параграф, ако до предявяването дължимото парично обезщетение заедно с лихвите не бъде изплатено. В този случай кметът има задължението да обезсили заповедта за отчуждаване.
В хипотеза, при която собственикът не подаде искане за отмяна на заповедта, с изтичането на деветмесечен срок от влизане в сила на заповедта при липса на плащане от страна на общината, заповедта за отчуждаване на имота се обезсилва по право.
Как можем да Ви съдействаме?
В случай че Ваш имот попада в обхвата на отчуждително производство и считате, че размерът на определеното в заповедта за отчуждаване обезщетение е нисък и не отговаря на пазарните цени, то за Вас несъмнено е налице правен интерес от обжалване на заповедта за отчуждаване, с цел получаване на по-голямо парично обезщетение.
Кумулативното наличие на правна сложност на казусите, свързани в отчуждаване на недвижим имот, и краткитесрокове за обжалване, предпоставят необходимостта своевременна консултация със специалист в областта.
Екипът на Адвокатско дружество „Георгиев и Петров“ има богат опит в сферата на отчуждителните производства и е водил множество дела. Ако смятате, че Вашите права за накърнени, не се колебайте да се свържете с нас. Ние ще гарантираме навременна и професионална защита на Вашите права.
* Чл. 21. (1) Имоти – собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска собственост или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.
