Преустройство на ателие в жилище
Не малко са спецификите на въпросите, свързани с ателиетата, ползвани за жилищни нужди. Многократните ни срещи с клиенти често ни изправят пред различни казуси, свързани с разликите между ателие и жилище.
Основните особености на ателиетата са::
- неприложимостта на данъчните облекчения при данък сгради за основно жилище;
- по-високата дължима годишна такса за битови отпадъци;
- невъзможността на собствениците да се ползват със „защитата“ на несеквестируемостта;
- както и административният адрес, провокират голяма част от хората да сменят статута на ателието, което така или иначе използват за жилищни нужди.
1. Законови изисквания:
За да е възможна промяната, е необходимо ателието да отговаря на конкретни изисквания, посочени в закона –
- всяко жилище трябва да има самостоятелен вход;
- най-малко едно жилищно помещение;
- кухня или кухненски бокс;
- баня-тоалетна;
- както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.
- важно е да допълним също, че е задължително жилището да разполага с гараж или паркомясто в границите на урегулирания поземлен имот;
- има и специфични изисквания във връзка с височината, изложението и разположението на жилищното помещение, като не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север.
2. Процедура по смяна на статут от ателие в жилище
След като Вашето ателие отговаря на горепосочените изисквания, съгласно Закона за устройство на територията („ЗУТ“) и Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони („Наредбата“), можем да преминем към избор на подходящата процедура, с която да се извърши промяна на предназначението на обекта в сградата.
Има два режима, по които това да се случи, в зависимост от това дали ще се извършват строително-монтажни работи или не.
- Първият и по-облекчен режим е, когато няма да бъдат извършвани строително-монтажни работи (СМР).
В началото на 2021 г. се въведе нов режим, който предвижда промяната да се извърши след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината по местонахождение на имота.
Искането до главния архитект следва да бъде придружено с необходимите доказателства за покриване на изискванията, нотариално заверена декларация, че няма бъдат извършвани СМР в обекта,както и положителни становища от съответните компетентни органи.
След като удостовери, че обектът отговаря на необходимите изисквания, главният архитект издава Разрешение за промяна на предназначението. Последното се съобщава на заитересуваните лица, които имат възможност да го обжалват в 14-дневен срок от съобщаването му.
Представлява по-усложнена процедура с оглед промените, които ще бъдат извършени в жилището. Необходимо е да бъде получена виза за преустройство от Общината.
След това се изготвя инвестиционен проект, с който се извършва преценка на допустимостта на инвестиоционното намерение. От съществено значение е проектът да бъде придружен с мотивирано становище на инженер-конструктор, който е с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.
След изработване на проекта, той подлежи на съгласуване с експлоатационните дружества, доставчиците, които доставят комунални услуги. Проектът може да бъде се върне за цялостно или частично преработвне, с оглед констатираните нарушения и тяхното отстраняване
След като бъде съгласуван, изработеният проект се внася в Общината, ОЕСУТ (Общински експертен съвет по устройство на територията) трябва да го одобри и да издаде разрешение за строеж.
След полученото разрешение за строеж, СМР могат да започнат, но под наблюдението на технически ръководител, който накрая изготвя констативен акт, удостоверяващ изпълнението съгласно одобрения проект. Техническият ръководител изготвя технически паспорт, който се внася в Общината с копие до Агенцията по геодезия, картография и кадастър и след завършване на проекта, се издава удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация.
В обобщение това представлява процедурата по смяна статута на ателие в жилище, като същата предвижда два режима, с оглед намеренията на собственика. Предвид специфичните изисквания, предвидени в закона, на които трябва да отговаря всяки обект (ателие), не се колебайте да се свържете със специалист, който да прегледа и подготви необходимите документи. Той ще даде своето мнение относно това кое би било по-подходящо за Вас, предвид конкретния случай и с цел постигане на по-бърз резултат.
Актуализирано на: 06/02/2023
Редактор: Адв. Анабел Манастирска
