Преустройство на ателие в жилище

Не са малко спецификите на въпросите, свързани с ателиетата, ползвани за жилищни нужди и по-специално – промяната на тяхното предназначение. Многократните ни срещи с клиенти често ни изправят пред различни казуси, свързани с разликите между ателие и жилище.

Едни от основните особености на ателиетата, а именно:

  • неприложимостта на данъчните облекчения при данък сгради за основно жилище или
  • по-високата дължима годишна такса за битови отпадъци,
  • по-високите сметки за електроенергия,
  • невъзможността на собствениците да се ползват със „защитата“ на несеквестируемостта,
  • както и административният адрес, провокират голяма част от хората да сменят статута на ателието, което така или иначе използват за жилищни нужди.

1. Определени законови изисквания:

За да е възможна промяната, е необходимо ателието да отговаря на конкретни изисквания, посочени в закона –

  • всяко жилище трябва да има самостоятелен вход
  • най-малко едно жилищно помещение,
  • кухня или кухненски бокс,
  • баня-тоалетна,
  • както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.
  • важно е да допълним също, че е задължително жилището да разполага с гараж или паркомясто на територията на сградата, като освен това, има и специфични изисквания във връзка с височината, изложението и разположението на жилищното помещение.

2. Процедура за смяна на статут от ателие в жилище

След като Вашето ателие отговаря всички упоменати изисквания в Закона за устройство на територията, както и Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, можем да пристъпим към избор на подходящата процедура, с която да се извърши промяна на предназначението на обекта в сградата.

Има два възможни варианта, по които това да се случи, в зависимост от това дали ще се извършват строителни и монтажни работи, или не.

  1. Първият и по-улеснен начин е, когато няма да бъдат извършвани строителни и монтажни работи /СМР/

С новата законодателна промяна от началото на 2021 г. се въведе новият режим на чл.147а от ЗУТ, който предвижда промяната да се извърши след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината, на чиято територия се намира ателието.

Тоест това представлява един съвсем облекчен разрешителен режим, при който главният архитект издава разрешение без да е необходимо представяне на инвестиционни проекти и разрешение за строеж. Това обаче не трябва да ни подвежда, че упоменатите по-горе изисквания не трябва да бъдат спазени.

Искането до главния архитект следва да бъде придружено с необходимите доказателства за покритите изисквания, както и положителни становища от съответните компетентни органи.

  1. Вторият начин, при който се налага извършване на строителни и монтажни работи /СМР/

Представлява малко по-усложнена процедура с оглед на промените, които е необходимо да бъдат извършени в жилището. Необходимо е да бъде получена виза за преустройство от Общината.

След това се изготвя инвестиционен проект, който показва как ателието ще се превърне в апартамент. От съществено значение е проектът да бъде придружен от мотивирано становище на инженер-конструктор, който е с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.

Третата стъпка е съгласуване с експлоатационните дружества, тоест тук става въпрос за доставчиците на комунални услуги. Има вероятност да бъдат дадени насоки или забележки от тяхна страна, които трябва да бъдат взети предвид.

След необходимото съгласуване, проектът се внася в Общината, ОЕСУТ (Общински експертен съвет по устройство на територията) трябва да го одобри и да издаде разрешение за строеж.

След полученото разрешение за строеж, строителните и монтажните дейности могат да започнат, но под наблюдението на технически ръководител, който накрая изготвя констативен акт, удостоверяващ изпълнението съгласно одобрения проект.

Техническият ръководител изготвя технически паспорт, който се внася в Общината с копие до Агенцията по геодезия, картография и кадастър и след завършване на проекта, се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16). В обобщение  това представляват двете процедури, по които може да бъде извършена съответната промяна на статута от ателие в жилище (или така нареченият апартамент). Предвид специфичните изисквания в закона, на които трябва да отговаря всяко едно ателие, не се колебайте да се свържете със специалист, който да прегледа и подготви документите Ви. Той ще даде своето мнение относно това кое би било по-подходящо за Вас, предвид конкретния случай и с цел постигане на по-бърз резултат.

Автор: Аниния Ненкова

Редактор: Димитър Петров

Публикувано на: 03/11/2021
Адв. Димитър Петров
Адвокат Димитър Петров е практикуващ адвокат от 2016 г. и има дългогодишен опит като правен консултант в няколко големи търговски дружества. Специализирал е в сферата на гражданското и административното право. Тясна специализация в успешни съдебни производства срещу монополистите в сферaта на комуналните услуги. Докторант в катедра „Обща теория на правото” към Софийски университет “Св. Климент Охридски”

Настоящата статия не представлява правен съвет и цели единствено да запознае читателите с техните права по темата. За повече информация по горните въпроси или при нужда от консултация, може да свържете се с нас на тел. +359 883 333 797 или чрез някои от другите канали за връзка с Адвокатско дружество „Георгиев и Петров“.