През последните години се наблюдава все по-често сделките за покупко-продажба на недвижим имот да бъдат предшествани от сключването на предварителен договор. По своята същност предварителният договор е обещание за продажба, a неговата цел е да подготви сключването на окончателен, да уреди отношенията между страните и да внесе сигурност помежду им.
Що е то предварителен договор?
Уредбата на предварителния договор е поместена в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ и по-конкретно – чл. 19. При буквално тълкуване на разпоредбата става ясно, че предварителният договор е съглашение, чрез което страните подготвят сключването на окончателен договор. При сключването му, същият не поражда директно действие, а създава задължение в последващ момент всяка от страните да изпълни своето задължение.
По начало този вид договор е неформален и не е в пряка зависимост от формата на бъдещия окончателен договор. Когато обаче формата на окончателния договор изисква да бъде нотариална, предварителният договор, следва да бъде в обикновена писмена форма.
Особености
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – цена, срок, предмет на сделката и т.н., които са условие за неговата действителност. При сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран.
Постигането на съгласие и подписване на предварителния договор между страните не води до прехвърляне на правото на собственост. Същото ще бъде придобито от купувача при окончателно финализиране на сделката и подписване на окончателен договор в изискуемата форма на нотариален акт, респективно обявяването на предварителния договор за окончателен от съда. Тоест, т.нар „транслативен ефект“ – прехвърлянето на собствеността, се постига едва със сключването на окончателния договор.
Неизпълнение. Възможност за сключване на окончателен договор
В случай че страна по предварителния договор е изпълнила своите задължения спрямо другата, същата има гарантирано право, заложено в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, да поиска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен.
Необходимо е предварителният договор да отговаря на условията, изброени по-горе, тоест волята на страните да бъде ясна и недвусмислена.
Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Постановеното от компетентния съд решение има ролята на окончателен договор, който се счита за сключен от влизане в сила на решението, т.е. има прехвърлително действие.
Страната, която иска постановяване на решение за обявяване на предварителния договор за окончателен, следва да е изпълнила или да има възможност да изпълни своите задължения към насрещната страна.
Важно е да знаем, че решението съдържа условие прехвърлянето на имота да настъпи, едва след като купувачът представи доказателства за заплатени разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. Този ефект се постига с вписването на възбрана върху имота – предмет на договора, до изплащането на тези разноски.