Какво трябва да знаят наемателите при изтичане на срочен договор с общината или държавата?
Много наематели на общински или държавни имоти остават с убеждението, че ако продължат да плащат наема и ползват имота след изтичане на срока на договора, той ще продължи автоматично. Това разбиране се основава на правилото на чл. 236 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според което, когато наемателят остане в имота след изтичане на срока и наемодателят не възрази, договорът се счита за продължен за неопределено време.
При договорите за наем на общински или държавни имоти обаче това правило не се прилага. В тези случаи мълчанието на администрацията не означава съгласие и може да доведе до сериозни правни последици за наемателя.
Защо правилата са различни?
За разлика от договорите за наем на частни имоти, отдаването под наем на държавни и общински имоти се урежда от специални закони.
Законът за общинската собственост и Законът за държавната собственост предвиждат специален ред за отдаване под наем на тези имоти, като в повечето случаи се изисква провеждането на търг или конкурс.
Автоматичното продължаване на срочен договор би заобиколило този законов ред и би създало предпоставки за непрозрачно разпореждане с публично имущество. Именно поради това писмената форма при тези договори не служи единствено за доказване на правоотношението, а е условие за неговата действителност.
Какво казва съдебната практика?
Съдебната практика е последователна и приема, че правилото на чл. 236 ЗЗД не намира приложение при срочните договори за наем на общински или държавни имоти.
След изтичане на срока договорът не се превръща автоматично в безсрочен. Ако страните желаят правоотношението да продължи, е необходимо това да стане чрез изричен писмен акт, например анекс или нов договор, когато законът допуска това и след провеждане на съответната процедура.
Какви са рисковете, ако останете в имота без валиден договор?
Ако срокът на договора е изтекъл и не е сключен нов договор или анекс, могат да настъпят сериозни последици.
Заповед за изземване
Кметът или областният управител могат да издадат заповед за изземване на имота по административен ред.
В определени случаи имотът може да бъде освободен със съдействието на органите на МВР, без да е необходимо провеждането на продължително съдебно производство.
Обезщетение вместо наем
След изтичане на договора лицето вече не дължи наем, а обезщетение за ползване без правно основание.
Размерът му може да бъде по-висок от договорения наем и не предоставя правата, които произтичат от валиден договор за наем.
Проблеми при направени подобрения
Когато наемателят е извършил подобрения в имота, липсата на валиден договор може значително да усложни възможността за претендиране на тяхната стойност.
Какво е добре да направите преди изтичането на договора?
Наемателите на общински и държавни имоти не бива да изчакват последните дни преди изтичането на договора.
Добра практика е своевременно да бъде извършен правен анализ, който да установи:
- дали договорът допуска продължаване или анексиране;
- необходимо ли е провеждането на нов търг или конкурс;
- какви документи следва да бъдат подготвени;
- какви срокове трябва да бъдат спазени съгласно закона и съответните общински наредби.
В много случаи подготовката следва да започне няколко месеца преди изтичането на договора, за да не се стигне до прекъсване на правоотношението.
Заключение
При срочните договори за наем на общински или държавни имоти не следва да се разчита на общото правило на Закона за задълженията и договорите за автоматично продължаване на договора. За разлика от частноправните отношения, тук действат специални правила, които изискват спазване на определени процедури и писмена форма.
Пропускането на крайния срок или неправилната преценка на правната ситуация може да доведе до изземване на имота, допълнителни финансови задължения и други неблагоприятни последици.
Ако сте наемател на общински или държавен имот и срокът на договора Ви наближава, консултацията с адвокат, специализиран в областта на вещното и административното право, може да Ви помогне да защитите интересите си и да избегнете ненужни рискове. Екипът на G&P Law предоставя правна помощ, изготвя правен анализ на договора, съдейства при процедури пред държавни и общински органи и предлага онлайн консултация с адвокат, като гарантира пълна поверителност и спазване на адвокатската тайна.
Автор: Радост Димитрова
Изображения: Canva