Приложение на уличната регулация и приложението му при разрешаването на строителство и въвеждането в експлоатация на строежите

Приложението на уличната и дворищната регулация е често срещан проблем при разрешаването на строителството и въвеждането на сградите в експлоатация. Информирането и знанието на последиците от неприложената регулация често могат да спестят много време и средства на инвеститорите и ще ги предпазят от възможни рискове при въвеждане в експлоатация.Неприлагането на уличната регулация е основание за отказ за издаване на разрешение за въвеждане в екплоатация/разрешение за ползване на основание параграф 22 от ЗУТ.

Настоящата статия ще се фокусира основно върху значението на прилагането на уличната регулация и по-точно – осигуряването на транспортен достъп до имотите.

Какво означава уличната регулация да не е приложена?

На първо място следва да се разграничат две понятия, които се ползват произволно в правно-техническото пространство, но изясняването им е един от ключовете към разбирането на това какво е неприложена регулация. Това са поземлен имот и урегулиран поземлен имот.

Поземлен имот представлявачаст от територия/включително и тази, която трайно е покрита с вода/, определена с граници, съобразно правото на собственост. Това е легалната дефиниция, посочена в чл. 24, ал. 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър („ЗКИР“). Поземленият имот е единица на кадастъра, който от своя страна представлява С оглед на така даденото определение, поземленият имот е един от обектите на кадастъра и определя границите на недвижимите имоти с оглед тяхната собственост.

Урегулиран поземлен имот означава такъв вид поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. Това е легалната дефиниция, посочен в параграф 5 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията („ЗУТ“). С оглед на така дадената дефиниция урегулираният поземлен имот е поземлен имот, за който е извършена определена административна процедура, която му е дала предназначение и режим на устройство.

Често в практиката се случва, с оглед постигането на определени градоустройствени цели, определени части от поземлените имоти да се предвиждат за улици. Когато с подробен устройствен план е определено, че част е поземлен имот попада в уличните регулационни линии и отчуждително производство по отношение на тази част не е проведено е налице неприложена улична регулация.

Съгласно параграф 6 от ЗУТ сделки с УПИ с неуредени сметки по регулация са нищожни. По въпроса има множество съдебна практика, която определя, че този вид сделки се санират до

Фигура № 1

Във фигура 1 можете да видите нанесена кадастралната карта и приложимия регулационен план. С черните линии са означени границите на имота, съгласно кадастралната карта, а с червените линии са означени уличните регулационни линии.

Фигура № 2

Във фигура № 2 можете да видите отбелязване на частта от поземления имот, която попада в улица. На фигурата се среща и другия фрапиращ проблем – често в имоти, които макар и с неуредени сметки по регулация са построени сгради и имотите се притежават от десетки хора. Това прави доброволното уреждане на подобни въпроси изключително трудно.

Какво е практическото значение на разделението?

Приемането на подробен устройствен план и предвиждането, че част от Вашия поземлен имот ще влезе в улица не означава, че този имот е отчужден. Отчуждителното действие на регулационните планове отпадна с приемането на ЗУТ и възприемането на принципа, че отчуждаване е възможност след заплащане на справедливо парично обезщетение[1]. Тоест, с приемането на плана правото ни на собственост върху частта, попадаща в улица не отпада автоматично, а следва да бъде извършено отчуждително производство, така че в краен резултат собствеността да се придобие от общината/държавата.

Тъй като правото на собственост продължава да съществува излиза така, че собственикът на поземлен имот може да огради имота си съобразно посоченото в кадастралната карта, независимо, че през определена част от имота е предвидено изграждането на улица и осигуряване на транспортен достъп до други имоти.

Целият този хаос нямаше да съществува ако общините извършваха отчуждителните процедури след приемането на регулационните планове за териториите. Това е и една от основните причини за лошото развитие на кварталите в столицата и липсата на инфраструктура по районите. Много често инвеститорите практически нямат сигурност, че ще могат да стигнат до определен имот без да трябва да платят отчуждителните процедури на цялата улица. Поради това всички се прави на ръба на закона и на парче.

Как можем да приложим уличната регулация

Дарение в полза на общината

Дарението в полза на общината е най-често срещаният начин за прилагане на уличната регулация. Предмет на дарение може да бъде както отделен имот, който е предварително отделен с изменение на кадастралната карта или реална част от поземлен имот. Такива сделки са действителни поради предвиждането на предназначението и придаването им към други имоти, които отговарят на нормативните изисквания за площ и лице към улица.

Процедурата отнема около 2 месеца (в София) и се изискват поне следните документи:

1. Нотариално заверен препис от документ за собственост;
2. Оригинал на кадастрална скица;
3. Оригинал на данъчна оценка;
4. Декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК;
5. Удостоверение за тежести
6. Други документи, които Ви легитимират като собственик;
7. Комбинира скица между действащата кадастрална карта и регулационен план с отбелязване на това каква площ е придаваема в улица.

Моля имайте предвид, че съгласно спецификите и структурата на собствеността за всеки отделен случай е случай е възможно да бъдат изискани и други документи.

Принудително отчуждаване

Принудителното отчуждава е регламентирано като процедура в Глава III от  Закона за общинската собственост. Процедурата завършва с издаване на заповед за отчуждаване и изплащане на обезщетение за собствениците на засегнатите недвижими имоти.

Често срещана практика в Столична община е подаване на декларация от заинтересованите собственици, че ще финансират отчуждителните процедури, т.е. ще заплатят стойността на отчуждения имот. Този вариант отнема значително време и подлежи на съдебен контрол. В някои случаи за сметка на това е единственият възможен вариант.

Процедурата започва с подаване на заявление в районната община с обяснение за инвестиционните намерения. Предлагам Ви да съберете всички необходими документи за извършване на отчуждаването, за да минимализирате времето, което ще отнеме на общината да се снабдява с тях. Такива документ са:

• Заповедта за одобряване на приложимия регулационен план;
• Графична част на приложимата регулация;
• Комбинирана скица;
• Проект за изменение на кадастралната карта и издаване на скица-проект (имат срок на валидност 6 месеца, така че трябва да ги извадите поне още веднъж);
• Документ за собственост на заинтересованото лице, както и на имота, предмет на отчуждаване.
• Нотариално заверена декларация от заинтересованите лица, че ще осигурят необходимите финансови средства за извършване на отчуждаването.

След като преписката е комплектовано се изпраща в Столична община за съгласуване и се предлага за гласуване в Общински съвет. Решението, което взима Общински съвет е за включване на цитираните имоти в инвестиционната програма на общината. След решението на Общински съвет преписката се изпраща в Дирекция „Инвестиционно отчуждаване“, която започва извършване на процедурата по Закона за общинската собственост, включително оценката на имота.

Учредяване на право на преминаване и право на прокарване на временен път

Много често собствениците на засегнатите имоти не желаят да даряват собствеността си поради различни причини (страх, недоверие и т.н.). В тези ситуации може да се подпише договор за учредяване на право на преминаване на хора, техника и автомобили и за прокарване на временен път до конкретния имот. Договорът е с нотариална заверка на подписите (форма за действителност) и подлежи на вписване в Имотен регистър по партидите на двата имота. Задължително при подписване на такива договори правете схема за преминаване, за да лимитирате възможностите за съдебни спорове.

Правете договорите задължително безсрочни и с еднократно плащане/безвъзмездни, за да лимитирате възможностите за проблеми и размишления на общинската администрация и ДСНК.

Заповед за прокарване на временен път

Заповедта за прокарване на временен път е законово предвиденият начин за осигуряване на транспортен достъп до определен имот, когато не може да се постигне съгласие със собственика на засегнатия имот. При тази процедура собствеността върху частите от поземлени имоти, заети за временни пътища, се запазва. Временни пътища се използват до откриване на новите улици съгласно подробния устройствен план, т.е. до завършване на производството по отчуждаване.

За съжаление процедурата по учредяването му е ненужно комплицирана, тъй като протоколът на комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена от кмета на общината, подлежи на самостоятелно обжалване по отношение на наличието на предпоставките и размера на определеното обезщетение. Обжалването е двуинстанционно. След влизане в сила на протокола, кметът издава заповед за прокарване на временен път, която също подлежи на обжалване. Така често се случва отчуждителните процедури да приключват във времето много по-бързо от процедурите за прокарване на временен път. Въпреки това – цената на правото на прокарване на временен път е много по-ниска от тази, която ще следва да бъде платена за отчуждаването.

Как се определя размерът на обезщетението

Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план, по който се извършва отчуждаването и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

С оглед на това винаги оценката е пазарна с изключение на случаите, когато не могат да бъдат открити сделки, вписани в Агенция по вписванията за сходни имоти в срок от 1 година преди започване на процедурата. Доколкото пазарът на недвижими имоти е изключително динамичен, то не считаме, че тази разпоредба може да намери приложение към момента на написване на тази статия.

Така изглежда приложената улична регулация:

Фигура № 3

Други възможности за прилагане на регулацията

Регулацията се счита за приложена и при провеждане на производство по чл. 16 от ЗУТ и влизане в сила на административния акт за одобрение на регулацията по чл. 16 ЗУТ. По отношение на това производство ще напишем допълнителна статия, която може да прочетете на интернет страницата ни www.gplawbg.com.

[1] Този принцип е възприет още в Конституцията на Република България