Често клиенти се обръщат към нас с молба да проверим дали имотът, който са решили да купуват, има проблеми със собствеността. Опитът ни, обаче, доказва, че този въпрос не е единственият, който трябва да проверим, когато съдействаме с придобиването на имоти. По-долу споделяме няколко допълнителни аспекта, които съветваме всеки купувач да провери:
Тежести
Много рядко продавачите на имоти не разполагат с документ за собственост, но твърде често върху този имот има учредени ипотеки, възбрани, залози или той е обект на съдебен спор. Всяка от тези, а и много други тежести, могат да създадат пречки за упражняване на придобитите права. Имотът може да бъде изнесен на публична продан за чужди задължения въпреки правата на купувача. Може да се окаже, че сключената сделка не е противопоставима на някого и прехвърлянето на правата не е породило действие спрямо него. В имота би могло да има наематели, за които купувачът не е информиран или пък през него да преминават съоръжения на техническата инфраструктура – електропроводи, водопроводни и канализационни съоръжения.
Всеки от тези проблеми може да бъде предвиден и адресиран в сключваните договори, за да бъдат ограничени рисковете от придобиване на имот, който всъщност не може да бъде използван. Именно затова е важно правното съдействие при придобиването на един имот задължително да включва анализ на тежестите върху него и какъв е рискът от тях.
Строителни книжа
Немалко наши клиенти избират да инвестират в придобиването на обекти на различни етапи от строителството – „на зелено“, „на груб строеж“ или въведени в експлоатация. Придобиването на обект на всеки от различните етапи крие рискове, вън от тези, свързани със собствеността или чужди права.
Висок процент от купувачите избират да придобият обект на по-ранен етап от строителството, стимулирани от по-ниската цена. В тези случаи е много важно правното съдействие по сключването на сделката да обърне внимание на наличната строителна документация и да адресира рисковете, свързани с въвеждане на обекта в експлоатация. Дори е препоръчително документацията да бъде анализирана от лице с необходимата правоспособност – архитект или геодезист.
Този анализ е важен, тъй като може да предотврати сключването на договор за обект, който представлява незаконен строеж и подлежи на премахване. Той служи и като основа за уговорките и гаранциите, които строителят или инвеститорът следва да поемат за въвеждането на обекта в експлоатация и за състоянието на обекта при и след предаването му.
Незаконното строителство и неправилно изпълнените строежи са честа причина за проблемно присъединяване към електропреносната, водопреносната или канализационната мрежа, или въобще за липсата на такова. Нередки са случаите, в които невъведени в експлоатация строежи се обитават, но в тях се ползва т. нар. „промишлен ток“.
Всеки купувач инвестира в недвижими имоти, за да може да ги използва лично или да извлича друга полза от тях, като ги отдава под наем или като ги продаде. Описаните по-горе проблеми съставляват съществена пречка за постигане на тези цели и намаляват цената на придобитото. Ето защо съветваме всички купувачи да обърнат внимание на строителните книжа за обектите, които придобиват, и при най-малко съмнение за несъответствия – да се към юрист с опит, както и към към архитект или геодезист. За да спестим време и усилия на нашите клиенти – ние предлагаме комплексна консултация, както от адвокат с опит така и от технически лице, със съответната компетенция -архитект и/или геодезист.
Отреждане на имота
Въпросът относно отреждането възниква най-често при придобиване на незастроен имот с цел реализиране на инвестиционно намерение в неговите граници. Най-важният въпрос при правното съдействие в този случай е какво иска да построи инвеститорът в придобивания имот. Отговорът му задава посоката на правния анализ, а резултатът от него е полезен както при предвиждане на възможността за реализиране на инвестиционното намерение, така и за стойността на необходимите подготвителни дейности.
Пазарът на имоти е залят с имоти „на изгодни цени“, в близост до пътни артерии. Тези характеристики нерядко привличат вниманието на купувачи със свободен капитал. Ниската цена ги стимулира да прибързат със сделката, без да проверят дали целите им могат да бъдат реално осъществени.
В последните няколко години, наши клиенти често ни търсят за съдействие с процедурите за построяване на жилище, офис или склад в земеделска земя, която са придобили без никакви предварителни проучвания.
В един от случаите се оказа, че имотът попада в зона, предвидена за озеленяване съгласно действащия общ устройствен план на общината и е включен в защитена зона по „Натура 2000“. Тези проблеми на имота са били налице още при придобиването му и купувачът не би го купил, ако знаеше за тях. Инвеститорът не успя да реализира замисленото построяване на многоетажна жилищна сграда.
При друг подобен казус, клиентът ни бе придобил множество земеделски земи, в близост една до друга. При опит да ги обедини в един имот и да ги урегулира за определен вид застрояване, се оказало, че част от имотите не граничат с останалите и нямат транспортен достъп. При анализа на данните за наличната инфраструктура установихме още че в близост до тях липсват съоръжения на електропреносната и електроразпределителната мрежа, към които да присъедини построените в бъдеще обекти. Не на последно място, независимо че не е променено тяхното предназначение, земеделските земи бяха отредени за обществено застрояване. Всички тези проблеми наложиха инвестиция на немалко средства за уреждане на транспортния достъп, изменение на действащата за имотите регулация и изграждане на необходимата техническа инфраструктура за осигуряване на електрозахранването в бъдещите сгради.
Списъкът на пречките, които възникват при придобиване на имот за застрояване, без анализ на предвижданията на регулационните планове за него, е безкраен. Нерядко освен правно се налага и техническо съдействие за разчитане и съотнасяне на различните регулации. Предварителният им анализ, обаче, е полезен както при преценката дали има смисъл от придобиването, така и при планиране на разходите за реализацията на инвестиционното намерение.
Придобиването на недвижими имоти е сложен процес, който изисква внимателен анализ на всякакви въпроси – от принадлежността на купуваните права, през наличието на чужди права, неговото строителство и възможностите за застрояване. Често чисто правното съдействие не е достатъчно и е необходимо да бъдат проверени и чисто технически въпроси, които да отговорят на въпроса дали купувачът придобива имотът, които ще обслужва нуждите и целите му. Именно и такива комплексни услуги предлага нашият екип, в който имаме както адвокати с многогодишна практика, така и технически специалисти – геодезисти и архитекти.
Повече за услугите ни, свързани с недвижими имоти, можете да научите оттук или като се свържете с нас.
