Закупуването на недвижим имот се е утвърдило като една от най-сигурните инвестиции независимо дали той е за жилищни нужди, развитието на инвестиционен проект или отдаване под наем. Въпреки това размерите на тази инвестиция предполагат решението за нея да е добре обмислено. В настоящата статия споделяме натрупания ни опит за основните етапи, през които преминават купувачите на един имот.
Правен анализ на имота
Правният анализ е подготвителен етап при закупуването на недвижим имот. Неговата цел е да установи дали продавачът е собственик на имота, дали върху него са налице тежести или други ограничения, които възпрепятстват ползването на имота[1], както и дали можете да го използвате за целта, за която го купувате[2]. Въз основа на събраните данни се определят основните рискове от придобиване на конкретния имот.
Анализът се прави се въз основа на документи, предоставени от продавача, справки в публичните регистри, както и публично достъпни документи и информация. Това включва скици, схеми, документи за собственост, удостоверения за наследници, съдебни решения и други.
Тъй като изследването на събраната информация и снабдяването с допълнителни данни би могло да отнеме известно време, често се сключват резервационни договори и се заплаща, т. нар. „стоп-капаро“. Те съставляват и допълнителна гаранция за сериозността на намеренията на купувача да придобие имота.
Изводите от правния анализ обуславят решението дали да се закупи имотът и какви условия да се поставят за придобиването му. Например: наличието на право на преминаване в полза на съсед на имота би могло да послужи и като основание за намаляване на цената.
Въз основа на положителен правен анализ би могло да се пристъпи към предварителен или окончателен договор.
Предварителен договор
Сключването на предварителен договор не е задължителен етап при придобиването на един недвижим имот, но често се прибягва до него, когато купувачът и продавачът не са готови да сключат окончателен договор поради наличие на тежести, липса на актуални документи или необходимост от финансиране.
От една страна, с него се уговаря структурата на прехвърлянето, която трябва да съобразява рисковете, идентифицирани при правния анализ, данъчния ефект за всяка от страните и финансирането за продажната цена. В обхвата на предварителния договор могат попадат цената и начина на плащане, сроковете и условията за сключване на окончателен договор, отговорността за неизпълнение .
От друга страна, той дава сигурност на купувача, че ако са изпълнени изискванията за сключване на окончателен договор, но продавачът не оказва необходимото съдействие, купувачът ще може да се обърне към съда за съдействие и да придобие имота.
Кредитиране от банка
Нерядко купувачите прибягват до банков кредит[3] за изплащане на уговорената цена или част от нея. Процесът по финансиране покупката на един имот е свързан с предоставяне на документи и информация за имота, продавача и купувача, техния анализ от банката, оценка на кредитния риск и определяне на възможностите за финансиране. При одобряване на кредитирането банките поставят изискване за „самоучастие“, т.е. определен процент от цената да бъде платен със собствени средства. Отпускането на кредита често е свързано с учредяване на обезпечения като ипотека и особен залог.
Нотариален акт
Сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт е етапът, на който се придобива собствеността върху имота. Всички необходими срокове са изтекли и уговорените условия за сключване на окончателен договор са изпълнени.
Ако продажната цена или част от нея се заплаща с банков кредит и уговореното между купувача и банката обезпечение е ипотека, последната се учредява на датата на сключване на нотариалния акт за придобиване на имота. Често ипотеката е условие за изплащане на цената от банката към продавача.
А след това?
Не бива да се забравя, че след придобиването на един имот за купувача му възникват редица задължения свързани с неговото деклариране в общинските служби, прехвърляне на партиди в експлоатационните дружества, заплащане на местен данък и такса битови отпадъци. За част от тези задължения са установени кратки срокове, чието неспазване се санкционира с глоби.
[1] Като ипотеки, възбрани, наеми.
[2] Например: ателието не е подходящ избор при покупката на имот за жилищни нужди. За проблемите със статута на ателиетата можете да прочетете повече в следната статия: https://gplawbg.com/prednaznachenie-atelie-apartament/
[3] Повече за данъчните облекчения при кредитирането на млади семейства можете да прочетете в статията: https://gplawbg.com/vazstanoviavane-lihvi-ipotechen-kredit-mlado-semeistvo/
