Собственик - защита

Установен в Конституцията на Република България, принципът на неприкосновеност на частната собственост е изключително важен и неговото неспазване води до неблагоприятни последици за нарушителя. Възможността да се защитим като собственик на недвижим имот от действия, които пречат на пълноценното използване на имота ни, освен чрез наказателни санкции, налагани за извършено престъпление против собствеността на другиго, на законово ниво се урежда и вещноправна защита на правото на собственост. Защитата, от която могат да се възползват както държавата и общините, така и частни физически и юридически лица, е съдебна и се осъществява чрез предявяване на иск.

Правото на всеки собственик на недвижим имот и как той може да се защити срещу действия, които го нарушават?

Правото на собственост е признатата и гарантирана от закона възможност на едно лице да владее, да ползва и да се разпорежда с определена вещ или имот. То включва и възможността да иска от всички други лица да се въздържат от въздействие върху тях. При нарушение на това задължение за въздържане, собственикът може да се защити по съдебен ред чрез т.нар. негаторен иск. Основанието за предявяване на този иск се съдържа в чл. 109 от Закона за собствеността (ЗС), съгласно който „собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право“.

Необходимо е да са налице две предпоставки, които трябва едновременно да са изпълнени, за да се уважи този иск: ищецът да е собственик на недвижим имот и да го докаже, както и ответникът да създава пречки, при наличието на които собственикът на имота не може да го използва пълноценно. Ищецът трябва да докаже и обстоятелствата, които затрудняват упражняването на правото му на собственост.

Хипотези, при които собственикът на един имот може да се защити

Те са разнообразни и могат да се породят както от действие на едно лице, така и от неговото бездействие. Според съдилищата, искът по чл. 109 от ЗС може да се уважи дори в случаите, при които се извършва законно регламентирана дейност, но по начин, по който се създават пречки на собственик на съседен имот да упражнява спокойно правото си на собственост.

Причините, поради които собственик може да поиска да се прекрати неоснователно действие, което му пречи да упражни свое право, са:

  • Едно лице преминава през чужд имот без да има това право;
  • При прокарване на водопровод през чужд имот без да има разрешение за това;  
  • Възможно е да има постройка в съседен имот, която пречи упражняването на правото на собственост в пълен обем, в случаите когато тя е твърде близо или засенчва прозорец на жилищната сграда. Тук остава спорна хипотезата, дали при нарушена хубава гледка от вашия имот, следствие на новопостроена сграда в съседен имот, ще имате основание да се защитите.
  • Може да се иска премахване на части от постройка, които навлизат в съседен имот. Но не може да се иска премахване и на частите, които не пречат дори и да са незаконно построени;
  • Притежаване на куче, което нарушава спокойствието на съседи. Заедно с получаване на обезщетение за изпитания стрес и напрежение, то съдът може да осъди ответника да премахне кучето си от двора или да издигне шумоизолираща ограда в своя имот, с която ограничи шума от кучетата.
  • При наличие на климатик, монтиран неправилно на тераса на съседен имот, може да се иска да се преустанови използването му до извършване на монтаж съобразно техническите изисквания на уреда. Това се налага поради шум и вибрации, които се чуват и усещат в съседното жилище;
  • Появата на влага по обща стена със съседен имот, вследствие теч на вода, може да е основание да се осъди собственик на недвижим имот, в чиито имот е установен проблемът, да преустанови бездействието си и да извърши ремонт на канализационни и водопроводни тръби.

Това са само част от по-честите случаи, в които можете да защитите своето право на собственост съгласно чл.109 от ЗС.  Хипотезите не са изрично изброени в закона, затова при всяко едно нарушение на правото ви собственост, можете да го защитите, чрез този негаторен иск.

Възможността дадена в чл. 109 от ЗС е предвидена с цел да се премахнат обстоятелства, които реално пречат на собственик на недвижим имот да упражнява в пълен обем притежаваното от него право да използва спокойно имота си. При предявяването на такъв иск е задължително да се посочи по какъв начин се възпрепятства пълноценното ползване на имота. Ако искът бъде уважен, то тогава ответникът ще трябва да отстрани причината, поради която ищецът е затруднен в упражняване на правата си като собственик.

Автор: Габриела Костова

Редактор: Димитър Петров

Публикувано на: 12/04/2021
Адв. Димитър Петров
Адвокат Димитър Петров е практикуващ адвокат от 2016 г. и има дългогодишен опит като правен консултант в няколко големи търговски дружества. Специализирал е в сферата на гражданското и административното право. Тясна специализация в успешни съдебни производства срещу монополистите в сферaта на комуналните услуги. Докторант в катедра „Обща теория на правото” към Софийски университет “Св. Климент Охридски”

Настоящата статия не представлява правен съвет и цели единствено да запознае читателите с техните права по темата. За повече информация по горните въпроси или при нужда от консултация, може да свържете се с нас на тел. +359 883 333 797 или чрез някои от другите канали за връзка с Адвокатско дружество „Георгиев и Петров“.