Може ли общината да отчужди имота ми?

По съществото си отчуждаването представлява принудително придобиване на частна собственост от страна на общината или държавата. Съгласно Конституцията на Република България принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон. Процедурата по принудително отчуждаване на имоти за общински нужди е уредена в Закона за общинска собственост (ЗОС).

Кои са предпоставките за принудително отчуждаване от страна на общината?

1. Общинска нужда

Започването на отчуждителното производство изисква наличие на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин.

За такива нужди се приемат необходимостта от изграждане на редица инфраструктурни обекти за обществено ползване или други обществено-полезни дейности като:

  • пътища, улици, алеи, площади, надземни и подземни трасета на железопътни и трамвайни линии и съоръжения към тях, обществени паркинги;
  • съоръжения за водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни води, електрификация, топлофикация, газификация, физическа инфраструктура за разполагане на електронни съобщителни мрежи и други;
  • дейности по опазване на околната среда и природните ресурси, геозащитна дейност, укрепване на бреговете, както и за благоустройствени дейности – озеленени площи за широко обществено ползване, водни площи и течения, гробищни паркове и третиране на битови отпадъци;
  • обекти на социалната инфраструктура;
  • обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната;
  • за изграждане на индустриални зони или технологични паркове с необходимата техническа инфраструктура за привличане на инвестиции.

2. Подробен устройствен план

За тази общинска нужда следва да е:

  • влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска собственост или 
  • одобрен ПУП, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение.

Следователно, ако не е предвидено изграждането на съответния инфраструктурен проект за тази година, то общината не е задължена по никакъв начин да обезщети частните собственици, въпреки наличието на ПУП, който променя предназначението на имота. По този начин се създава една несигурност за гражданите и естествено невъзможност да ползват свободно имотите си.

3. Непосредственост

Следва да се отбележи, че не всеки недвижим имот, който попада в обхвата на устройствения план се отчуждава, а само тези, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство или които стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и изискванията за сигурност и безопасност.

4. Други изисквания

Възможно е един имот да бъде засегнат само частично от планираното обществено мероприятие. Законът дава възможност общината да отчуждава и само част от даден недвижим имот, но само ако остатъкът от имота отговаря на изискванията за урегулиран поземлен имот*.

Отчуждително производство

Тук ще се спрем само на действията, които трябва да бъдат извършени от общината, ако са налице всички гореспоменати предпоставки.

Оценка на имота

Административният орган, в лицето на кмета на общината, възлага извършването на пазарна оценка от лицензиран оценител на недвижими имоти, с което да бъде определено равностойно парично обезщетение на частния собственик. Оценителите следва да отговаря на Закона за независимите оценители.

Почти винаги равностойното парично обезщетение се определя въз основа на една единствена сделка, по която едната страна е самата община. Макар формално това да води до спазване изискванията на ЗОС, в действителност се получава занижено обезщетение, тъй като не се получава адекватно отразяване на пазара.

На този етап частният собственик е възможно дори да не подозира за намерението на общината да отчужди имота му, като той не участва в процеса по изготвяне на оценката. За проблемите с начина на определяне на равностойното парично обезщетение може да прочетете в нашата статия по темата.

Обявление за производството

Етапът, в който гражданите биват информирани за отчуждителната процедура започва с т.нар. обявление. То съдържа информация за:

  • предназначение на имотите съобразно влезлия в сила, съответно одобрен, подробен устройствен план;
  • основание за отчуждаването;
  • вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени;
  • размерът на дължимото обезщетение

Самото обявление се публикува в два централни и един местен ежедневник, а също така се поставя и на видимо място в сградата на общината, на района, на кметството или в населеното място, на чиято територия се намират имотите. Обявлението се публикува също и на интернет страницата на общината.

Заповед за отчуждаване на недвижим имот

В срок не по-малък от 1 месец след публикуване на обявлението, кметът на общината издава заповед за отчуждаване на недвижимия имот. Заповедта съдържа означение на отчуждавания имот, обекта, за израждането на който се извършва отчуждаването, собственика на имота и размера на обезщетението.

Самата заповед следва да бъде връчена на собственика на частния имот, тъй като от връчването започва да тече 14-дневния срок за обжалване пред съответния административен съд. Тук отново има задължение за поставяне на заповедта в сградата на общината и публикуване на сайта ѝ.

При невъзможност бъде открит собственикът на адреса му, то заповедта се публикува чрез обявление в Държавен вестник.

След като бъде връчена заповедта възникват две възможности:

  • Обжалване пред административен съд или
  • Получаване на определеното равностойно парично обезщетение.

Влизане в сила на заповедта

Заповедта на кмета на общината влиза в сила, ако в 14-дневния срок от връчването, същата не бъде обжалвана пред компетентния административен съд. Заповедта може да бъде обжалвана в цялост или само в отделна нейна част, например по отношение на размера на паричното обезщетение.

Влизането в сила на заповедта не означава, че имотът вече е общинска собственост. Промяната на собствеността от частна в общинска се осъществява само и единствено след заплащане на определеното, което се осъществява чрез превод по банковата сметка на частния собственик.

Законът предвижда възможност за отмяна на отчуждаването, дори и ако паричното обезщетение е било преведено, поради:

  • Незапочване на строителството – тригодишен срок, а за обектите от първостепенно значение** – в 5-годишен срок, от отчуждаването на имота или
  • Когато одобреният подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, бъде отменен от съда, а новият влязъл в сила подробен устройствен план не засяга отчуждения вече имот.

Заповедта може да бъде отменена от кмета на общината само след направено искане от собственика на отчуждения имот и поражда задължение за връщане на полученото парично обезщетение.

Производството по отчуждаване на частен недвижим имот от страна на общината, макар и законово регламентирано, съдържа много неясноти за собствениците на недвижими имоти. Липсата на достатъчно публичност при определянето на равностойно парично обезщетение, което в повечето случаи е със занижена стойност, неминуемо ощетява гражданите. Възможността за обжалване на заповедта за отчуждаване е гаранция за защита на правата на гражданите, но следва да бъде направено от специалист в сферата, поради съкратените срокове и множеството действия, които следва да бъдат извършени.


* Чл. 19, ал. 1 ЗУТ. При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:

1. в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;

2. (изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност;

3. във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност;

4. в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност;

5. в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м. лице и 250 кв.м повърхност.

** „Обекти от първостепенно значение“ са общински пътища, метрополитени, трамвайни трасета, улици от първостепенната улична мрежа, депа или други съоръжения за третиране на отпадъци, гробищни паркове, както и други обекти – публична общинска собственост, определени в програмата по чл. 8, ал. 9 от ЗОС за обекти от първостепенно значение.

Кристиана Тинчева
Кристиана Тинчева
Кристиана Тинчева е юрист в Адвокатско дружество “Георгиев и Петров”. Специализира в областта на вещното право, енергийното право, както и в сферата на административното право и административния процес. Активно се занимава със защита правата на гражданите и юридическите лица в производствата по отчуждаване на частни имоти за държавни или общински нужди. Притежава знания и опит по отношение на отговорността на държавата и общините за вреди и мерките срещу изпирането на пари. Работни езици: български, английски.

Настоящата статия не представлява правен съвет и цели единствено да запознае читателите с техните права по темата. За повече информация по горните въпроси или при нужда от консултация, може да свържете се с нас на тел. +359 883 333 797 или чрез някои от другите канали за връзка с Адвокатско дружество „Георгиев и Петров“.